「いい土地」に、正解はありません

南向きがいい、角地がいい、広いほうがいい。よく言われることですが、どれも建てる家によって答えが変わります。日当たりのいい南向きでも、前の道路から丸見えなら、カーテンは開けられません。土地の良し悪しは、そこに建てる家とセットでしか決まりません。

迷っているうちに、土地は売れます

いい土地ほど、市場に出ている時間は短くなります。持ち帰って考えて、家族と相談して、もう一度見に行って。そのあいだに、別の方が申し込んでいることがあります。けれど、焦って決めるのはもっと危険です。必要なのは早さではなく、その場で判断できる材料です。

比べる基準を、持っていない

土地の価格が高いのか安いのかは、坪単価だけでは分かりません。造成が要る土地と要らない土地、水道が引き込まれている土地とそうでない土地では、同じ坪単価でも実際の負担がまるで違います。土地を比べるには、土地以外にいくらかかるかまで含めて見る必要があります。それを毎日やっているのが、不動産会社です。

2010年から、秋田市で

あしたのいえは、秋田セントラル不動産の住宅事業部です。会社としての出発点は、注文住宅ではなく不動産業でした。土地の売買を仕事にしてきた会社が、あとから家を建てはじめた。順番が逆なのです。秋田市の土地を、16年間見続けてきました。どのエリアがいくらで動くのか、どんな土地が売れ残るのか。数字ではなく、実際の取引で知っています。

※免許番号のカッコ内の数字は、5年ごとの更新回数です。（4）は、16年にわたって免許を継続してきたことを示します。

自社で仕入れて、自社で売ってきました

飯島、寺内、保戸野、土崎、新屋。秋田市内で、自社で土地を仕入れて区画を分け、分譲してきました。仲介するだけでなく、自分たちのお金で土地を買ってきた会社です。買ってはいけない土地を掴めば、損をするのは私たちです。だから見極めが甘くなりません。

表に出る前の土地があります

売りたい方が不動産会社に相談してから、ポータルサイトに掲載されるまでには時間があります。その間の、まだ未公開の土地。私たちのところには、その段階で情報が入ります。秋田市の不動産会社どうしのつながりと、東日本レインズ。土地は、公開される前がいちばん動きます。ご希望の条件を先に伺っておけば、出てきた時点でご連絡できます。

法規制が、建てられる家を決めます

用途地域、建蔽率、容積率、高さ制限、斜線制限、防火の指定。50坪の土地に50坪の家は建ちません。何坪の家が建てられるかは、土地ごとに法律で決まっています。「この土地に、ご希望の家が入るかどうか」を先に確かめます。買ったあとに分かっても、もう戻せません。

秋田だから、雪を見ます

秋田市の年間降雪量は273センチ。除雪した雪をどこに置くのか。前面道路は市の除雪路線に入っているのか。冬に車を停められる間口があるか。

夏に見ればなんでもない土地が、冬にまったく違う顔になることがあります。秋田の土地は、冬の姿で選ぶものです。

「条件の悪い土地」と「避けるべき土地」は、違います

変形地、狭小地、高低差のある土地、北向き。こうした土地は価格が下がります。ただ、そのすべてが避けるべき土地ではありません。設計で解けるものと、解けないものがあります。その線引きを、私たちが引きます。建築家との設計が始まるのは土地を取得してからですが、どんな家が建てられそうかの見通しは、土地をご覧いただく段階でお伝えします。整形地より安く買えたぶん、建物に予算を回せることもあります。土地の条件は、価格とセットで見るものです。

建築家とつくる家

調べてから、ご案内します

土地の資料に書いてあることと、現地で分かることは違います。私たちは、ご案内する前と後に、次のようなことを確認しています。

※土地の条件によって、確認する項目は変わります。上記はご案内前に確認している代表的な項目です。

やめましょう、と言うこともあります

調べた結果、おすすめできない土地であればそう申し上げます。気に入っていただいた土地でも、建てたあとに困ることが分かっているなら、伝えないほうが不誠実です。土地が売れることより、そこでの暮らしがうまくいくことを優先します。次の土地を一緒に探せばいいだけです。

先に、全体の予算を決めます

土地を先に買ってしまうと、残ったお金で建てられる家をつくることになります。それでは順番が逆です。まず総額を決めて、そのうち土地にいくらまで使えるかを出す。土地と建物を同じ会社で見ているので、この配分をその場で計算できます。土地は不動産会社、家はメーカーと分かれていると、この調整に時間がかかります。

総額から考える予算の配分

※概念図です。実際の配分はご家族のご希望と資金計画により決まります。

土地代のほかに、かかるお金

土地の売買代金以外にも、支払いが発生します。仲介手数料、登記費用、印紙税、不動産取得税、固定資産税の精算。土地の条件によっては、造成、地盤改良、上下水道の引込、古家の解体。これらを含めた金額で比べないと、土地の高い安いは判断できません。ご案内の時点で、概算をお出しします。

つなぎ融資という仕組み

住宅ローンは、家が完成して引き渡されるときに実行されます。ところが土地の代金は、その前に支払わなければなりません。この時間差を埋めるのが、つなぎ融資です。金融機関によって扱いも金利も違います。どの銀行がどう対応するかまで含めて、資金計画をお出しします。

土地から始める家づくりは、土地が決まっている場合より工程が増えます。建築家との設計が始まるのは、土地を取得したあとです。実際の敷地が決まらないと、線は引けません。そのぶん、土地を決める前の判断が重要になります。支払いのタイミングも、先にお伝えしておきます。